Dezvoltarea pieței de imobiliare în prezent și viitor la ‘Real Estate & Construction Forum’

În prima parte a dezbaterilor, i-am avut alături de noi pe Dimitris Pergamalis - Head of Construction and Development, Globalworth; Andrei Pogonaru - Partener, Central European Financial Services S.A.; Dumitru Minciu - General Manager, Novart Engineering; Raluca Crişan - Director General, Ceetrus România; Roxana Dudău - Associated Partner, Head of Real Estate & Construction Department, NOERR; Lucian Anghel - Fondator și CEO, Timepal România ȘI Facilities Management Services.

Invitaţii au deschis discuţiile abordând evoluţia nevoilor clienţilor din sectorul de real estate, pe segmentul de entertainment. Andrei Pogonaru, care deţine Veranda Mall susţine că ‘strategia de dezvoltare pentru fiecare mall e diferită. Am 400 mii de oameni care locuiesc lângă Veranda Mall, cu vârstă între 25 şi 40 de ani, iar scopul meu este să îi atrag la mall după birou, nu în timpul programului. Încerc să creez o experienţă care să le vorbească despre ce înseamnă un al treilea loc - după casă şi birou.’ În ceea ce priveşte dezvoltarea zonei Obor,  Andrei afirmă: ‘Observ o revenire la media istorică. Acest areal a fost întotdeauna o zonă de comerţ, plină de case de negustori care vindeau în curte. Asta se întâmpla acum 300 de ani pe locul în care se află acum Veranda Mall. Încet-încet observ o revenire la retail şi case rezidenţiale. Dinamica zonei s-a schimbat, aşadar vor exista şi proiecte de office şi posibilitatea existenţei unor spaţii de co-working. Prevăd un mix de 60% rezidenţial, 20% comercial şi restul office.’

Raluca Crişan susţine că ‚evoluţia nevoii de consum este o tendinţă de societate şi ne-a arătat o nevoie de reconectare a oamenilor. Suntem oameni de retail şi ne-a servit foarte mult să detectăm această sensibilitate. Asta ne-a apropiat foarte mult de noţiunea de citizens, iar la Braşov era nevoie de un loc vibrant, mai mult decât un mall. Când am înţeles asta, ne-am promis să fie un loc al bucuriei zi de zi, iar soluţia era să lucrăm cu oamenii din oraş. În ceea ce priveşte dezvoltarea zonei, Braşovul are tradiţie negustorească şi să dezvoltăm Coressi, această platformă artificială a fost o provocare, care a ajuns cel mai mare proiect de regenerare urbană. A fost un succes datorită legăturii cu comunitatea, inclusiv cu autorităţile locale din partea cărora am beneficiat de suport şi viziune. Pentru România, creşterea va veni din dezvoltarea oraşelor regionale.’

Despre evoluţia clădirior de birouri ne-a vorbit Dimitris Pergamalis, care subliniază: ‘dezvoltatorii mizează foarte mult pe poveste şi societate în proiectele dezvoltate, Globalworth a mers pe un alt concept: comunitate şi atmosferă - în colaborare cu spaţiile conexe, spaţii verzi, co-working etc. să creăm o comunitate. De exemplu, primul pas pe care l-am făcut în acest sens a fost să organizăm un eveniment de artă, interactiv în clădirile noastre, traversate de aprox. 100 mii de oameni. Aici trebuie să ne focusăm pe poveste, să cream comunitate şi să oferim ceva în plus – în Globalworth Tower au fost deja trei evenimente de artă. Cât despre evoluţia zonei Barbu Văcărescu, am avut noroc să începem dezvoltarea acesteia în 2007-2008 când am ajuns în Bucureşti. Este prima zonă de business a capitalei şi insistăm să credem în dezvoltarea ei şi în viitor. De aceea am adoptat conceptul de Globalworth District pentru a introduce elementul atractiv. Zona Dimitrie Pompeiu este o zonă similară, care se aliniază aceluiaşi concept – de a crea o comunitate, care să aibă acces la spaţii exterioare special amenajate care pot atrage şi oameni din afara business-urilor.’

În ceea ce priveşte cererea în zona de retail, Andrei ne-a prezentat o perspectivă optimistă: ‘Există branduri de succes din Vestul Europei, chiar din ţările baltice care văd în România oportunitatea comerţului competitiv. Pe partea de cinema au intrat în ţară deja operatori europeni majori. Competiţia este favorabilă mall-urilor, dar în acelaşi timp, noile branduri conduc piaţa către o volatilitate mai mare. Pentru consumator însă, putem vorbi despre cea mai bună experienţă de până acum – o epocă de aur a consumatorului.’

‘Dacă vorbim despre construcțiile de birouri, observăm o cerere în ascensiune. În 2018 s-au livrat 130 de mii mp, iar în 2019 doar de la noi se vor livra 40 mii mp – Renault Bucharest Connected, plus 35 mii mp – Globalworth Campus și încă o sală mare de conferințe. În 2020, în piață nu vor fi absorbite toate spațiile de birouri, nu ne vom confrunta cu o criză, ci cu o mică pauză, iar dezvoltatorii vor trebui să se focuseze pe clădirile smart, clădiri verzi, pe crearea unor comunități. Spațiile de co-working vor fi un buffer bun în perioada de corecție, de mini-criză.’, afirmă Dimitris.

Abordarea temei cu privire la clădirile verzi, a atras un alt subiect interesant – Near-zero energy buildings. Roxana Dudău a vorbit despre implemetarea Directivei UE, care prevede ca toate clădirile noi cu autorizație de construcție să fie clădiri cu consum energetic aproape de zero. ‘Ne așteptăm ca autoritățile locale să stimuleze dezvoltatorii să investească în astfel de clădiri. În București nu s-a reușit implementarea unor astfel de facilități fiscale, însă orașe precum Cluj și Timișoara sunt cu un pas în față din acest punct de vedere.’

Lucian Anghel vine în completarea discuțiilor despre clădirile verzi și susține că ‘există vești bune pe partea de eficiență energetică, inclusiv fonduri acordate care să sprijine și să încurajeze companiile pentru adoptarea unor astfel de soluții. În momentul de față, se încearcă un refreshment pentru clădirile vechi, în scopul atingerii unei eficiențe energetice mai mari. Pe partea de smart mettering, e important ca înainte de eficientizare, să vedem cum repartizăm costurile. O parte dintre ele sunt suportate de proprietari nefiind repartizate către chiriași. În România, 69% dintre companiile din România nu au iplementat un sistem de contorizare inteligent pe echipamentele principale, conform unui studiu realizat de EnergyPal în 2018, iar în ceea ce privește investiția într-un astfel de sistem, doar 35% dintre companii ar aloca buget pentru implemetarea contorizării inteligente.’

Discuția a continuat alături de invitații noștri, iar următoarea temă de discuție a vizat costurile de construcție, atât pentru forța de muncă, cât și pentru materiile prime.

‘Este o stare de fapt. Ne confruntăm direct cu această problemă și încercăm să o abordăm inteligent – adoptăm o postură proactivă, lucrăm cu partenerii noștri, ne bazăm pe expertiza lor și mergem către antrerprizele cu care lucrăm, propunându-le să conlucrăm. Am observat creșteri de costuri de 40% pentru forța de muncă, am chemat la masă antreprizele și i-am întrebat cu cât ar trebui să le creștem tarifele. În realitate nu este un act curajos, ci o abordare inteligentă. Desigur, asta presupune și un impact asupra prețurilor de vânzare ale apartamentelor și spațiilor de birouri.’, susține Raluca.

Dimitris și-a exprimat punctul de vedere: ‘Se așteaptă creșterea costurilor, global se întâmplă asta deja. În România au crescut costurile pentru materiale, dar și pentru manoperă. Este într-adevăr și o oportunitate de a schimba modul de proiectare și modul de management în construcții, de a introduce un sistem de value-engineering, care trebuie dezvoltat. Există un aport de cost și de venituri, problema este atunci când costurile cresc, iar veniturile nu. O altă provocare este lipsa forței de muncă, care afectează livrările și calitatea lucrărilor. Am abordat această situație prin importul forței de muncă, care ne ajută să livrăm proiectele, însă în continuare este un aspect care trebuie studiat cu mare atenție.’

Pentru dezvoltarea și extindere mall-ului Veranda, ‘am convertit spații, am recompartimentat și asta a fost extrem de scump. Manopera pe timp de noapte a crescut foarte mult.’, spune Andrei.

Lucian mai subliniază faptul că în service charge, costurile nu sunt mai mici de 4 eur/mp, iar Dimitri atrage atenția supra pierderilor din construcții, care se încadrează undeva la 40% din cauza proiectării, execuției sau din cauza unei slabe integrări dintre proiectare și execuție.

În ceea ce privește greșelile întâlnite des în acest sector, Dumitru Minciu a menționat ‘gradul de adoptare și deschidere al clienților față de noile produse digitalizate, care vin în sprijinul acestora. În acest sens, am demarat realizarea unui technology guide, care are rolul de a explica ce înseamnă digitalizarea în proiectele de construcții.’ Tot în rândul greșelilor întâlnite, Roxana spune că ‘de cele mai multe ori clienții nu își iau un consultant pe partea de legal încă de la bun început și intră în negocieri fără a fi pregătiți. Din perspectiva dezvoltatorilor, nu se face un minimum de due dilligence a terenurilor – dacă există autorizații sau avize necesare.’

Ni s-au alăturat în cea de-a doua sesiune: Sînziana Pardhan - Country Head P3 România; Andreea Hamza - Head of Sales & Marketing Hagag Development Europe; Narcisa Chirilă - Tax Manager PKF FINCONTA; Daniel Paraschiv - Business Development Manager for Transilvania CTP Invest; Bogdan Oșlobeanu - Director General Impact Developer & Contractor; Ahmet Buyukhanli - CEO Opus Land Development; Mauricio Mesa Gomez - Director General Cordia Romania.

Am trecut în revistă câteva aspecte legate de companiile pe care le reprezintă invitații noștri: Sînziana – ‘P3 a achiziționat 16 ha în Dragomirești cu acces la centură, unde urmează să dezvoltăm 80 de mii mp.’; Daniel – ‘deținem 1 mil. mp de spații industriale în România și ne apropiem de 5 mil. mp în întreg portofoliul. În pip-line avem 300 mii mp, dintre care 50% sunt deja construiți.’ Andreea – ‘avem în vedere consolidarea construcțiilor de pe Calea Văcărești, alte dezvoltări rezidențiale și de birouri care încep în 2019.’ Bogdan – ‘dezvoltarea Greenfield include 45.000 de apartamente pe un concept validat deja de piață.’

În ceea ce privește perspectivele pieței, Sînziana afirmă: ‘În 2018-2019, piața are o dezvoltare mai echilibrată față de anii precedenți. În 2019, trendul continuă pe această linie ascendentă de dezvoltare sănătoasă a pieței. Pe partea de achiziții o să vedem mai mulți jucători agresivi, iar achiziția din Dragomirești face parte din strategia P3.’

‘București se dezvoltă agresiv la km 23 și finalizăm în primăvară cel mai mare spațiu industrial de tip mono-bloc de 127 mii mp – avem titlu de parc industrial și avem un avantaj fiscal atât pentru noi, cât și pentru chiriașii noștri, care își vor consolida business-ul într-o singură locație. Ne gândim chiar să dezvoltăm niște unități de cazare pentru forța de muncă.  La km 13 există teren suficient pentru a crea un parc de 1 mil mp, însă nu vom ajunge acolo mai devreme de 5 ani. Ca strategie ne dezvoltăm mai mult pe construcții și mai puțin pe achiziții.’, afirmă Daniel.

Dacă vorbim despre achiziții vs. dezvoltare, Sînziana ne împărtășește că ‘în 2019 ne focusăm pe a dezvolta terenurile pe care le avem, continuăm dinamic expansiunea prin achiziții de active existente dacă ating criteriile noastre. Ne axăm mai mult pe dezvoltarea spațiilor logistice, asta am văzut că se cere în 2018, însă am observat cerere și pe zona de retail și e-commerce.’, iar Daniel punctează: ‘ne concentrăm pe a găsi clienți noi, de a ne păstra o relație bună cu clienții deja existenți – creșterea organică a business-ului a fost de 40%, asta datorită recomandărilor chiriașilor noștri. Sănătatea business-ului nostru depinde de sănătatea business-ului clienților noștri.’

E-commerce-ul a fost un alt subiect dezbătut în cadrul conferinței, fiind la nivel european un driver principal pe piața spațiilor logistice. ‘Dacă ne uităm la cifre, PIB-ul anual a crescut cu 2%, sectorul de e-commerce cu 15%, iar livrarea spațiilor logistice a înregistrat o creștere de 10%. Putem vorbi despre o creștere a cererii spațiilor logistice corelată cu evoluția sectorului de e-commerce.’, spune Sînziana. În completare, Daniel adaugă: ‘E-commerce este o sursă de chiriași pentru noi, va crește și în următoarea perioadă și observăm o aliniere mai lentă a robotizării spațiilor logistice, aceste investiții au nevoie de o perioadă de amortizare.’

Despre așteptările fiscale din 2019 ne-a vorbit Narcisa, care susține că ‘nu există foarte multe modificări legislative,  se prelungește însă taxarea inversă la vânzarea imobilelor.’ Ca recomandări în cazul vânzării de imobile, Narcisa adaugă: ‚Atât terenurile neconstruibile, cât și construcțiile “vechi” pot fi vândute cu TVA (sau în taxare inversă dacă operațiunea are loc între plătitori de TVA). Dacă se optează și se notifică la autorități este de preferat acest tratament fiscal dacă la achiziția imobilului a fost dedus TVA, iar vânzarea clădirii are loc în perioada de până la 20 de ani (perioada de ajustare TVA pentru bunurile imobile). În cazul tranzacțiilor între persoane afiliate (inclusiv vânzarea acestora către asociații societății) trebuie respectat pricipiul de piață, raportul de evaluare este documentul care poate justifica că tranzacția avut la loc valoarea de piață. În ipoteza în care s-ar dovedi ca tranzacția nu are loc la valoarea de piață, există riscul ajustării veniturilor din vânzarea imobilelor și valoarea TVA colectată aferenta tranzacției.’

Invitații au abordat și interesul pieței în ceea ce privește cererea față de clădirile istorice – ‘Observăm o creștere a cererii față de clădirile istorice și conceptul de a prelua o clădire veche și de a îi face un refresh. Provocarea cea mai mare este să îmbinăm elementele arhitecturale actuale cu stilul arhitectural al clădirii – pentru clădirea de pe Calea Victoriei ne confruntăm cu această situație: avem locația, trebuie să păstrăm însă structura existentă, finisajele etc. pentru a avea un produs care să satisfacă nevoile celor mai exigenți cumpărători’, spune Andreea.

Invitații au prezentat și aspectele care au contribuit la decizia de a investi în dezvoltarea unor spații în zonele din București  - Bogan: ‘B-dul Expoziției este un pol de birouri foarte important: avem în pipe-line 200 mii mp pentru sectorul de office. Este o oportunitate inclusiv pentru dezvoltarea spațiilor rezidențiale pe sectorul premium.’ Mauricio adaugă: ‘B-dul Expoziției este o zonă foarte bine poziționată – aproape de Herăstrău, acces la două bulevarduri mari, linie de metrou la 1 Mai. Există toate condițiile pentru dezvoltare și există terenuri disponibile, multe clădiri de birouri care sunt în dezvoltare și 20 de mii de oameni care vor veni să lucreze în această zonă. Conceptul nostru de dezvoltare se bazează pe un element diferit de cel al pieței – ne adresăm oamenilor care vor lucra în firmele din apropiere. Am integrat spații verzi, precum grădini pentru yoga, spații dedicate activităților sportive în trend – calisthenics. Oferim un produs foarte bun calitativ la prețuri accesibile. Ne uităm în continuare la oraș și cum se dezvoltă, care sunt fluxurile de trafic, unde se dezvoltă birourile.’

Ahmet vorbește despre focusul din perioada următoare și anume dezvoltarea Cosmopolis: ‘cele mai importante beneficii pentru locuitorii Cosmopolis este că am creat o comunitate, un stil de viață cu elemente comune ale beneficiarilor – vorbim de 17 mii de oameni care locuiesc în Cosmopolis în acest moment, care se bucură de un stil de viață diferit de cel din interiorul orașului. Au acces la parcuri, piscine semi-olimpice, plajă în apropierea lacului, grădinițe, școli publice, biserici etc.’

Despre Greenfield Bogdan susține faptul că ‘proiectul este unul greu de copiat datorită factorului diferențiator – cumperi și acces la un stil de viață asemănător unui oraș de munte. Un stil de viață complet, sănătos, unic în București, rar în România. Există școală privată, vom avea și școală publică, iar în 2019 ne propunem să dezvoltăun community center – sală de fitness, piscină etc.). Rata de recomandare este de 30%, iar vânzările vin prin recomandări, iar la finalul dezvoltării ne așteptăm la 10 mii de locuitori.’

Evenimentul este organizat de BusinessMark.

Partenerii evenimentului sunt: CTP, NOERR, NOVART, BRISK, PKF FINCONTA, AVIS, Rent for Comfort

Radio-ul oficial al evenimentului: Europa FM.

Eveniment organizat cu susținerea:  Colliers International, BRCC, NRCC, BCCBR, Zelist Monitor.

Parteneri media: AGERPRES, Business24, Administratie.ro, Global Manager, aktual24.ro, Gazeta de stiri, Curierul Național, MoneyBuzz, DeBizz, FEMEI IN AFACERI, Financial Market, Financiarul.ro, New Money, Spatiul Construit, PRbox.ro, Rbe Connect, PRwave, Jurnalul de Afaceri, Ziare.com, IQads, SMARK,  1asig.ro, Social Media Romania, Monitorul de Făgăraș, MATEK,  Ziarul Clujean, Cargo Magazin, Portal Management, Inturda.ro, InfoOradea,  Ziarul BURSA, Transilvania Business, Agenda Construcțiilor, Tranzit, Constructiv, Avocatura, TRUCK&VAN, Finzoom, Energynomics, Antreprenor în România, Depozitinfo.ro, BirouInfo.ro.